制图　张许君

    南都讯　广州市土地市场昨日掀起史无前例的抢地大战，经过三大竞买开发商222轮激烈竞价厮杀，广州铁路集团羊城铁路实业发展总公司以86亿元天价拿下荔湾区广铁南站总规模达26万平方米的住宅用地，折合楼面地价17276元/平方米，创下广州今年以来卖地总价和单价最贵纪录。

    值得注意的是，广铁南站地块历史上就属于广州铁路集团，这次拿到土地市场公开出让是因为改变了土地性质要开发住宅。但根据“三旧”改造政策，广铁南站地块的70%地价款将补偿给土地原所有人，也就是说广州铁路集团仅以三成的地价重新获得了广铁南站地块的土地开发权。

    大开发商联合到场竞拍

    截至昨天下午开拍前，一共有4家开发商报名竞买广铁南站地块。由于地块规模庞大，地理位置优越，各路开发商虽然垂涎已久，但难以一家之力参与竞买，均通过抱团组成联合体壮大实力。

    除了广州铁路集团羊城铁路实业发展总公司单抢匹马出战以外，其他三家竞买方都是知名开发商组成的联合体。其中万科和城建首次联合出战，保利、金地和华储房地产开发有限公司联合竞买，中海、光大组成另一家联合竞买体。

    于是，昨天的土地拍卖，变成了广铁集团与各路开发商的一场激烈竞夺。地块从48.2亿元开拍，广铁集团与万科、城建联合体先是展开了一场拉锯战，双方交替举拍，毫不退让。当报价突破51亿元的时候，保利等联合竞买体加入抢地大战，现场举牌在三家竞买人中轮番上演。

    但广铁集团的举牌人明显表现果断，往往都是拍卖主持人话音刚落就举牌应价，而其他两家开发商联合体则显得比较谨慎，甚至要等到第三次报价才匆忙举牌。而中海、光大联合体在昨日的拍卖中没有一次举牌竞拍。

    未来房价或达43000元/平方米

    经过近50分钟、多达222轮的举牌竞价，广铁集团终以86亿元竞得广铁南站地块，折合楼面地价17276元/平方米。这幅地块的单价已经超越广州C BD珠江新城D 8－C3地块的15323元/平方米，而仅次于2007年广州楼市曾经“疯狂”时期创造的白云区云祥路“地王”的楼面地价18729元/平方米。

    按照楼面地价一般占房价四成的业内通行算法，广铁南站地块未来开发的住房有可能卖到43000多元/平方米。昨日业内专家也普遍认为，广铁南站地块房价未来至少有可能卖到3万元/平方米。按照这个预期，西关老城区的房价已经开始向天河CBD中心城区看齐。

    开发商要建铁路博物馆

    广铁南站地块是广州第一宗结合旧厂房改造政策公开出让的住宅用地，这里不仅见证了广东地区铁路事业的百年成长，而且是中国民族铁路事业开拓者詹天佑曾经工作过的地方。该地块后来成为铁路货运站，但随着铁路线路的调整和广州新火车站的建设，老南站地块已经在2005年6月停止运行。现在，这里是广州人最熟悉的冷冻食品交易市场。

    按照广州“三旧改造”的政策规定，公开出让的旧厂房用地将按土地出让成交价的60%补偿给原土地使用权人，如果在2010年前完成搬迁的，还可以按成交价追加10%补偿比例。也就是说，广州铁路集团或其下属公司成功竞得广铁南站地块，抵扣获得的补偿款后，实际上只需出资缴交土地成交价款的30%。

    按照地块规划，开发商还要负责建设地块内的铁路博物馆、詹天佑纪念馆，初步估算建设费用1亿元。此前已经有文物保护专家担心铁路博物馆等文化设施配套交给开发商建设会沦为地块开发的“配角”，但昨日该地块终被原东家广铁集团拿下，原广州市地方志学会副秘书长胡文中希望，开发商能够珍惜这块宝地，将文化设施的规划拿出来让公众参与讨论。

    现场

    86亿元老城区住宅地总价、2000万一口价拍卖蹿升、竞价222轮

    广铁南站地块

    三破纪录

    广铁南站住宅用地紧邻珠江，东临沙面，具有滨水景观和西关风情的双重优势，是广州“中调”的重要地块。出让公告显示，广铁南站地块位于荔湾区黄沙大道，土地用途为居住用地、城市公共建筑用地、城市公共绿地。该地块总面积为26.1507万平方米，可建设用地面积为15.5559平方米，容积率≤3.2，建筑面积近50万平方米，是老城区罕见的巨无霸项目。

    值得注意的是，广铁南站的土地出让底价高达47.9227亿元，开发商还要负责建设地块内的铁路博物馆、詹天佑纪念馆，初步估算建设费用1亿元。广铁南站地块的楼面地价起价已经高达9828元/平方米，超越珠江新城成为堪称广州有史以来卖地起始单价最高的住宅地。昨日最后成交的86亿元，也是继亚运城之后，广州拍出的总地价第二高的住宅用地。

    昨日拍卖开始时，竞价阶梯只有500万元，也就是说开发商每举一次牌地价升高500万元。见现场竞买人举牌酣战，长久不分胜负，拍卖主持人先是将竞价阶梯调高到1000万元，但此举丝毫没有让开发商尽快结束战斗的迹象。当地价轻松突破53亿元的时候，拍卖主持人决定将竞价阶梯改为2000万元。

    每举一次牌地价升高2000万元，五次叫价就涨一个亿，这在广州土地拍卖史上是罕见的，地价随即加速度飙升。在随后的竞拍中，地价一连突破60亿、70亿和80亿关口，有现场观战的业内人士连连感叹，“市场太疯狂了，开发商太有钱了。”观战记者则感叹，“如果按照500万元的速度拍，估计拍到天黑也拍不完。”

    昨日卖地还创了一个纪录就是最长竞拍轮数。以往广州卖地最多抢个上百轮，但超过200轮的竞拍还是第一次。业内人士认为，开发商对广铁南站地块的热衷，一方面是地块本身地理位置优越，具有先天优势，另一方面也反映了大牌开发商不惧楼市调控，长期看好市场发展的预期。

    回应

    广铁南站地块示意图

    昨日土地出让结束后，广州市国土房管局新闻发言人接受采访时表示，本次公开出让的成交价格，显示出市场对广铁南站独有内在价值的认可。“广铁南站位于老城区的中心地段，拥有罕见、稀缺的江景资源，拥有近千米的江岸线、宽幅超千米的开阔江面和约800米长的绿化空间轴线，地块还位于广州重点功能区白鹅潭地区的核心地段，地块未来发展前景看好。”

    广州市国土房管局新闻发言人指出，近年来为了迎接亚运会，广州投入巨资进行城市人居环境整治和城市公共服务设施的完善，城市面貌已实现‘大变’，广铁南站地块除反映其自身的价值外，还体现了城市价值的提升。

    新闻发言人介绍，广铁南站地块是广州“三旧”改造首次采取“公开出让、收益返还”方式改造的旧厂房用地，是土地制度创新的新尝试。随着广州“三旧”改造工作的推进，将进一步优化城市功能，改善旧城人居环境。

    对于目前的楼市调控效果，新闻发言人指出，随着广州“限购”政策的落实，广州楼市已经发生积极变化，不合理住房需求得到明显抑制，新闻发言人最后强调，广州将坚决遏制房价的过快增长。

    分析

    房产分析师认为广铁集团要承担拆迁成本

    “地价收益返还具有合理性”

    广铁南站地块的出让开创了旧厂房用地公开出让的先例，但广铁集团用高价买回原来属于自己的土地也引发了市场的高度关注。高调参与拍地，又享受地价返还，这种双重身份是否合理呢？

    合富辉煌首席市场分析师黎文江昨日分析指出，由于享受地价收益返还，广铁集团参与这次土地拍卖具有其他开发商所没有的先天优势。但广铁集团也要承担拆迁成本，所以地价收益返还具有合理性。

    北京大学公共经济研究中心研究员韩世同认为，广铁南站地块因为要返还七成地价款给广铁集团，所以该地具有特殊性，不能完全代表市场。扣减返还的地价后，广铁南站地价仅相当于5000多元/平方米。他同时认为，昨日其他开发商表现出的抢地行为让人难以理解，“明知拿不到，还要抬高价格，”他认为其他开发商有托高地价的心态，而这种行为具有很大风险，一旦市场出现2008年的金融危机，高价取得的土地将面临开发困难。

    广东中原房地产项目部总经理黄韬认为，广州卖出高价土地会引起国家的注意，容易导致楼市调控政策加码。但他同时认为目前的限购措施治标不治本，“短期有效果，长期可能造成房价反弹。目前楼市太复杂了，流动性太强，很多人担心通胀而买房，开发商更有高价买地的底气了。”

    采写：南都记者　王卫国